Bu ayki son bültenimizi gayrimenkul bülteni olarak belirledik. Verilerin ayın ikinci haftasına yığıldığı konut piyasasında son durumu sizler için inceledik. Ağustosta konut piyasasında hareketlenme görüyoruz. Reel faiz döneminde kalıcılığı sorgulansa da üst üste iki aylık artış trendi, konut piyasasında canlılığa işaret ediyor. Yapı ve maliyet verileri ise önümüzdeki dönemdeki konut arzına yönelik fikir veriyor. Ticari gayrimenkulde pandemi sonrası ofise dönüş trendiyle hareketlilik sürüyor.

Keyifli okumalar.

Veriler

✦ Konut satışlarında temmuzda yaşanan artışın ardından ağustosta da ivmelenme devam ediyor. Ağustos ayında Türkiye genelinde konut satışları, 2024'ün en yüksek seviyesine ulaştı. TÜİK verilerine göre, konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %9,9 artarak 134 bin 155 oldu. En çok satış yapılan iller ise 19 bin 467 ile İstanbul, 12 bin 496 ile Ankara ve 7 bin 44 ile İzmir olarak dikkat çekiyor. Yüksek konut faizleri ipotekli satışların payının azalmasına neden oluyor. İpotekli konut satışları %17,1 azalarak 13 bin 574'e düştü. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %10,1 oldu. İlk el konut satışları %18,7 artarak 41 bin 913’e yükselirken, ikinci el satışlar %6,3 artışla 92 bin 242 olarak gerçekleşti.

✦ Yabancılara yapılan satışlar ise %26,2 düşerek 2 bin 257’ye geriledi. Savaş sonrası artan Rusya ve Ukrayna ilgisi azalmaya devam ediyor. Rusya, yabancılara yapılan satışlarda hala ilk sırada ancak Ukrayna ikinci sırayı İran’a kaptırmış gözüküyor. Toplam satışlar içerisinde yabancı payı %1.9'lar seviyesine düştü. Vatandaşlık şartlarının 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarılması buradaki talebi azaltan unsurların başında geliyor. Antalya, Rus ve Ukrayna vatandaşlarının talebiyle yabancıya konut satışının merkezi olmuştu. Antalya’da 2023’te satılan konutların %27'si yabancıya satılırken, şu anda bu oran %12’ler seviyesine düştü. Uzun bir aranın ardından Antalya, yabancıya konut satışında birinciliği İstanbul’a kaptırdı.

✦ Konut Fiyat Endeksi’nde (KFE) ise reel olarak düşüş serisi devam ediyor. Ağustos ayında konut fiyatları bir önceki aya göre %3,6, bir önceki yılın aynı ayına göre ise nominal olarak %34,3 arttı. Fiyatlar reel olarak %11,6 oranında geriledi. Reel fiyatlar negatif tarafta kalmaya devam ederken, eğri terse dönüyor. Burada bir konsolidasyondan bahsetmek mümkün. Aylık %3,6'lık bir artış, önümüzdeki dönem için reel fiyatların toparlanmasına ilişkin sinyal veriyor. Önceki aylarda bu oranlar %0,9-1'ler seviyesindeydi.

✦ Gelecekte konut arzının seyrine ilişkin en önemli gösterge olan yapı izin istatistikleri ikinci çeyrek verileri açıklandı. Verilere göre, bu dönemde belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları, yıllık bazda bina sayısında %22,7, daire sayısında %28,9 ve yüz ölçümünde %30,9 oranında azaldı. Toplam yapı ruhsatı verilen yapıların yüz ölçümü 27,1 milyon metrekare olurken, bunun 14,6 milyon metrekaresi konut, 6,9 milyon metrekaresi konut dışı ve 5,6 milyon metrekaresi ortak kullanım alanları olarak kaydedildi. Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma izin belgelerine göre, 2024'ün ikinci çeyreğinde bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüz ölçümü %14,7 azaldı. Toplam yapıların yüz ölçümü 18,1 milyon metrekare olarak hesaplanırken, bunun 9,3 milyon metrekaresi konut, 5,2 milyon metrekaresi konut dışı ve 3,6 milyon metrekaresi ortak kullanım alanları olarak kaydedildi.

✦ Yapı izin istatistikleri verisine inşaat maliyeti endeksi ile beraber bakmak gerekiyor. 2024 yılı Temmuz ayında inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,91 artış gösterdi. Yıllık bazda ise %46,35 oranında bir artış kaydedildi. Malzeme endeksi, bir önceki aya göre %2,12 artarken işçilik endeksi %1,49 oranında yükseldi. Yıllık olarak incelendiğinde ise malzeme endeksi %41,01, işçilik endeksi %58,40 oranında artış gösterdi. Aylık ve yıllık bazda yükselişler görsek de inşaat maliyet endeksinin TÜFE’den arındırıldığında reel olarak gerilediğini görüyoruz. Konutta yaşanan zayıflama, inşaat maliyetlerinin de düşmesine sebep oluyor. Maliyet kırılımında işçilik bölümü enflasyonun üstünde artmaya devam ediyor. Yapı izin istatistikleri verisinde konut geliştiricilerinin iştahsızlığı göze çarparken, bu da inşaat maliyet endeksinde gerilemeye sebep olmuş. Önümüzdeki dönemde satışların belli bir seviyede konsolide olması ve fiyatların reel olarak artmaya başlaması buradaki verilerin değişmesine sebep olabilir.

✦ İnşaat sektöründeki öncü verilerden biri de Hazır Beton Endeksi verileri. Türkiye Hazır Beton Birliği (THBB), ağustos ayına ilişkin ‘Hazır Beton Endeksi’ raporunu açıkladı. Raporda, Faaliyet Endeksi’nin düşük seviyelere geriledikten sonra ağustos ayında eşik değerin hemen üzerine çıktığı belirtiliyor. Ancak tüm endekslerin, geçen yılın aynı ayına göre gerilemesi, birleşik Beton Endeksi’nin de düşmesine neden oldu. Beklenti ve Güven Endeksleri yükselmesine rağmen halen eşik değerin altında kalıyor. Bu da sektörde belirsizliğin sürdüğünü gösteriyor. THBB Yönetim Kurulu Başkanı Yavuz Işık, ekonomik gelişmeleri değerlendirerek, Türkiye'nin enflasyonu dizginlemeye yönelik sıkı para politikasının, kredi derecelendirme kuruluşlarından not artışları getirdiğini ve kredi risk priminin (CDS) düşmesine katkı sağladığını belirtti. Ancak bu yaşanan bu daralma sürecinin, şirketlerin finansal zorluklar yaşamasına da neden olacağını vurguladı.

✦ Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) Sahibinden.com verileri üzerinden yaptığı analize göre ağustos ayında ülke genelinde konut fiyat artışı enflasyon oranından daha düşük gözlemlendi. TÜFE’den arındırılmış reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı ağustosta ülke genelinde %18,3 düşerken; İstanbul’da %19, Ankara’da %17,4, İzmir’de ise %15,4 düşüş kaydedildi. Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m² cari fiyatı 29 bin 732 TL oldu. Konut talebinde ise artış var. Konut talebi endeksi ağustosta aylık %9,5 arttı. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde arttı. Satılık ilan sayısında ise belirgin bir değişim görmüyoruz. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullanılan satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke geneli ile İstanbul, Ankara ve İzmir’de azaldı.

✦ Aynı çalışmanın kira fiyatları üzerinden yapılan bölümünde ise Türkiye genelinde cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha yüksek olduğunu gözlemliyoruz. 3 büyükşehir incelendiğinde, reel kira fiyatları İstanbul ve İzmir’de artarken Ankara’da azaldı. Ülke genelinde ağustos ayı itibarıyla reel fiyatlarla kira ortalaması bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında %3,2 daha düşük gerçekleşti. Ağustosta ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 185,9 TL oldu. Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları İstanbul’da 244,4 TL, Ankara’da 180 TL, İzmir’de ise 218,8 TL olarak ölçüldü. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullanılan kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı ülke geneli, İstanbul ve Ankara’da azalırken İzmir’de değişmedi. Bu göstergenin detaylarına baktığımızda kiralık ilan sayısının hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde yükseldiği görüldü. Kiralanan konut sayısı ise ülke genelinde, İstanbul’da ve İzmir’de yükselirken Ankara’da düştü. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullanılan kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve İstanbul ile İzmir’de kısalırken Ankara’da uzadı.

Ticari Gayrimenkul

✦ 2024 yılının ikinci çeyreğinde, Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesinde birincil ofis kiraları metrekare başına 42 dolar seviyesine ulaşarak, geçen yılın aynı dönemine göre %13,5 oranında artış gösterdi. Türk lirası bazında ise %77,3 artışla 1.357 TL’ye yükselen kiralar, yıllık enflasyon olan %71,60’ın üzerinde bir artış kaydetti. Bu artış, son sekiz yılın en yüksek artışı olurken; birincil ofis kiralarının en son 2016 yılında bu seviyelerde olduğunu gözlemliyoruz.

✦ Yılın ilk yarısında gerçekleşen toplam kiralama işlemi 138.597 m²’ye ulaşırken, bu bir önceki yılın aynı dönemine göre metrekare bazında %32,9’luk bir artış anlamına geliyor. Ancak, işlem adedi açısından %19,4’lük bir düşüş var. İnşaat maliyetlerindeki artış ve yeni yatırımların sınırlı kalması, talebin yüksek seyretmesine rağmen ofis arzında bir daralmaya yol açtı. Bu durum, birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının sürmesine neden oldu. 2024 yılının ilk yarısında, metrekare bazındaki anlaşmaların %48,5’i Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesinde gerçekleşti ve bu, bir önceki yılın aynı dönemine göre artış gösterdi. Boşluk oranı ise %10,89’dan %10,30’a gerileyerek doluluk oranlarının son 12 yılın en yüksek seviyesine ulaştığını ortaya koydu.

✦ Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesinde nitelikli A sınıfı ofislere olan talebin artmasıyla birlikte, boşluk oranları önemli ölçüde azaldı. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli binalardaki boşluk oranı 2024 yılının ilk yarısında %4,38 seviyesine kadar geriledi. Bu düşüş ve sınırlı arz, ABD doları bazında birincil kiraların bir önceki yıla göre %13,5 oranında artmasına neden oldu. Orta vadede, sınırlı arz ve yüksek talebin devam etmesiyle birlikte kira oranlarındaki artışın sürmesi, ancak uzun vadede talep üzerinde yavaşlatıcı bir etki yapması bekleniyor.

Sektörden Açıklamalar

✦ Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, temmuz itibarıyla hem inşaat hem de gayrimenkul faaliyetleri sektöründe çalışan sayısının rekor kırdığını belirterek, “Bu rakamlar en son açıklanan temmuz ve ağustos ayı konut satış verileriyle de tutarlı. Nitekim son 2 ayda konut satışlarında artış yaşandı. Hem çalışan sayısındaki hem de satış adetlerindeki pozitif ivme inşaat sektörünün Türkiye ekonomisi ve istihdam açısından önemini ortaya koyuyor. Peşinatı olanlar yakın gelecekte fiyat artışı olabileceği endişesiyle artık harekete geçmeye başladı. Böylece mevcut stoklar hızla eriyor. Yeni arza ihtiyaç var. Bu durum inşaat faaliyetlerini canlı kılıyor. Hem konut satışlarındaki hem de istihdam sayısındaki olumlu ivmenin süreceği kanaatindeyiz.” ifadelerini kullandı.

✦ Emlakjet’in ağustos ayına ait raporuna göre, Türkiye genelinde konut piyasasında farklı eğilimler dikkat çekti. Özellikle kiralık konut fiyatlarındaki artış, satılık fiyatlara kıyasla daha belirgin oldu. %25 kira zammı sınırının kalkmasıyla İstanbul'da kiralık konut fiyatları %9 oranında artış gösterirken, satılık konut fiyatları %3 oranında yükseldi. Satılık konut fiyatlarındaki en büyük artış %8 ile Muğla’da yaşandı.

✦ Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Abdülkadir Develi, gelen konut verilerini Para Dergisi için değerlendirdi. Develi, “Yüksek faiz oranları ve artan kredi maliyetleri, konut finansmanına erişimi zorlaştırarak ipotekli satışlarda %17,1’lik düşüşe sebep oldu. Küresel ekonomik koşullar ve Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarındaki artış yabancı yatırımların ilgisini azalttı. Diğer taraftan ilk el satışlar %18.7 arttı. Bu da yeni konut projelerine olan talebin sürdüğünü gösteriyor. Konut sektöründe yaşanan sorunların çözümü için sunulan öneriler arasında faiz indirimi, yeni konut projelerini teşvik edecek vergi indirimleri ve yabancı alıcılara yönelik iyileştirmeler yer alıyor. Özellikle faizlerde yapılacak iyileştirmeler ve teşvikler, konut piyasasında toparlanmayı hızlandırabilir.” dedi.

✦ Ege Yapı GYO Genel Müdürü Didem Güneş, gayrimenkul sektöründe yapı ruhsatı izinlerine ilişkin Capital Dergisi’ne mülakat verdi. Güneş, “Türkiye İstatistik Kurumu’nun yapı izin istatistiklerine göre Türkiye genelinde 2024’ün ikinci çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine kıyasla yapı ruhsatı verilen daire sayısı %28,9, yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı ise %23,5 azaldı. En kötü senaryoda yıllık 750 bin konut üretimine ihtiyacımız varken bu yıl ilk yarı üretim izni alınan daire sayısının 315 bin civarında kaldığını görüyoruz. Özellikle kredilere ulaşımın mümkün olmadığı, konut faiz oranlarının yüksek olduğu dönemde sektör küçülme yaşıyor. Eylülde başlayacağını öngördüğümüz faiz indirimiyle toparlanmanın yavaştan başlayacağını, 2025’in ikinci yarısında ise işlerin hızlanacağını düşünüyorum.” dedi.

✦ İş GYO Genel Müdürü Barlas Ülkü, katıldığı CNBC-e yayınında ticari gayrimenkul sektörüne ilişkin değerlendirmelerde bulundu. Ülkü, “Portföyümüzün %64’ü ofis. Ofis sektörü çok iyi gidiyor. Aylık kira değerleri hiç olmadığı seviyelere yükseldi. Doluluk oranı yüksek ve ciddi yer arayan var. Kira gelirlerimiz enflasyonun üstünde arttı. Portföyümüzün %18’lik kısmı perakende sektöründe. Tüketimin canlı olması nedeniyle ciro kirası aldığımız için oldukça iyi noktadayız. Kanyon Alışveriş Merkezi çok iyi gidiyor. Dolar ve Euro bazlı baktığımızda daha önce elde etmediğimiz net getirileri elde ediyoruz” dedi.

✦ İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) Başkan Vekili Ferdi Erdoğan, 2024’te inşaat faaliyetlerinin ciddi seviyede yavaşladığını belirtti. Dezenflasyon sürecine girilirken sergilenen sıkı duruşla beraber kamu altyapı işlerinin de azalmasıyla malzeme hareketinde de yavaşlamanın belirgin olduğuna dikkat çekti. ‘’Deprem bölgesindeki yatırımlar ve kentsel dönüşümün etkisiyle hazır beton, çimento ve inşaat demiri malzemelerinde ivmelenme mevcut olsa da tamamlayıcı ürünlerde ciddi bir ivme düşüşü yaşadığını gözlemliyoruz ve bundan ötürü 2024’ün negatif kapatacağını öngörüyoruz’’ dedi. 2025’in ikinci çeyreğinde toparlanmanın tekrar başlayacağını düşündüğünü belirten Erdoğan, “25 alt sektör arasında temmuz itibarıyla 2024’te büyüyen sektör sayısı 9-10 tane ve bunlar genellikle ana ürünler olarak tanımladığımız hazır beton, çimento, inşaat demiri gibi sektörler. Ancak tamamlayıcı ürünlere baktığımızda; yani ince işler, boya, seramik, cam ve bunun türevleri ciddi bir küçülme yaşıyor. Özellikle seramik sektöründe %25’lere var olan üretimde daralma var.” ifadesini kullandı.