Sektörel Görünüm - Şubat 2025 Gayrimenkul Bülteni

Veriler

✦ Konut satışlarındaki artış trendi 2025 yılında da hız kesmeden devam ediyor. TÜİK tarafından açıklanan verilere göre ocak ayında Türkiye genelinde konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,7 oranında artarak 112.173 oldu. Mevsimsellik etkisiyle aralık ayına göre ise satışlarda %47’lik bir düşüş var.

✧ İpotekli satışlar, 16.726 adetle yıllık bazda %183 artış kaydederken, toplam satışlar içindeki payı son 19 ayın en yüksek seviyesi olan %14,9’a ulaştı. Bu noktada halen alışık olunan %30’lu oranların oldukça gerisinde kalınsa da son dönemde konut kredi faiz oranlarında yaşanan düşüşün etkileri kısmen de olsa hissedilmeye başlandı. Buna karşın ilk el konut satışları Ocak 2024’e kıyasla %29,8 büyürken toplam satışlar içindeki payı %31,5’ten %29,2’ye geriledi.

✧ Yabancılara yapılan konut satışları ocak ayında bir önceki senenin aynı ayına göre %24,9 oranında azalarak 1.557 adet oldu. Yabancıların en çok konut aldığı şehirler arasında İstanbul (611 konut), Antalya (469 konut) ve Mersin (118 konut) öne çıktı.

✦ Son dönemde Konut Fiyat Endeksi’nde (KFE) aylık bazda enflasyon oranının üzerinde reel artışlar gözlemlememize rağmen mevsimsel etkiler nedeniyle ocak ayında gerçekleşen yüksek enflasyon bu eğilimi tersine döndürdü. KFE, bir önceki aya göre %4,7 artarken, tüketici fiyat endeksindeki %5,03’lük yükselişin gerisinde kalarak reel olarak değer kaybetti. 3 büyük ildeki fiyat değişimlerine bakıldığında, ocak ayında İstanbul’da konut fiyatları %3,0, Ankara’da %5,7, İzmir’de ise %4,9 oranında arttı. Yıllık bazda ise İstanbul ve İzmir’de %29,6, Ankara’da %36,6’lık bir yükseliş kaydedildi. Ancak yıllık enflasyon dikkate alındığında reel kayıp tüm illerde devam etti.

✦ Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayınlanan verilere göre, inşaat maliyet endeksi 2024 yılı Aralık ayında yıllık bazda %34,27 artarken aylık bazda %0,70’lik bir yükseliş kaydetti. Aralık ayında malzeme endeksi aylık %0,41 artarken işçilik endeksi aylık %1,29, yıllık %54,35 arttı. Bina inşaatı maliyet endeksi aylık %0,66, yıllık %34,67 artarken, bina dışı yapılar maliyet endeksi aylık %0,81, yıllık da %33 arttı.

✦ Gelecekte konut arzının seyrine ilişkin en önemli gösterge olan yapı izin istatistiklerinde 2024 yılı 4. çeyrek verileri açıklandı. Bu dönemde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yıllık bazda %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçümü %16,5 oranında azaldı. Toplam yapı ruhsatı verilen yapıların yüz ölçümü 52,4 milyon metrekare olurken, bunun 28,4 milyon metrekaresi konut, 12,1 milyon metrekaresi konut dışı ve 11,9 milyon metrekaresi ortak kullanım alanları olarak kaydedildi.

Gelişmeler

✦ Cushman & Wakefield tarafından “Yıl Sonu Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporu yayınlandı. Faiz oranlarının etkisiyle 4. çeyrekte gayrimenkul piyasasının toparlanma sinyalleri vermeye başladığının belirtildiği raporda ofis piyasasında ise kısıtlı arz nedeniyle doluluk oranlarının arttığı, toplam kiralama işlemlerinin yıllık bazda %31 gerilemesine rağmen birincil kira seviyelerinin hem TL hem de dolar bazında yükselmeye devam ettiği vurgulandı. Perakende sektöründe, ana caddelerde kiraların 250 ABD$/m² ile son sekiz yılın en yüksek seviyesinde sabit kaldığı, ancak alışveriş merkezleri ciro endeksinin enflasyonun altında bir artış gösterdiği ifade edildi. Sanayi ve lojistik alanında sınırlı arzın devam etmesiyle kiraların yükseldiği ve büyük ölçekli yatırım işlemlerinin öne çıktığı belirtildi. Öğrenci yurtlarında kapasite artışına rağmen talebin karşılanamadığı, özellikle büyük şehirlerde konaklama sorununun derinleştiği kaydedildi.

✦ Emlak Konut Genel Müdürü Yasir Yılmaz, 19 Şubat Çarşamba günü İstanbul, İzmir, Antalya ve Balıkesir’deki 25 projeyi kapsayan yeni konut kampanyasını duyurdu. Kampanya kapsamında üç farklı ödeme modeli sunulurken, esnek ve avantajlı ödeme seçenekleriyle ev sahibi olmayı kolaylaştıran fırsatlar sağlanıyor. Peşinatsız azalan taksitli modelde, alıcılar peşinat ödemeden ev sahibi olabiliyor ve taksitler her ay azalarak devam ediyor. Bu modelde aylık %0,99 faiz oranı ve 60 aya kadar vade imkânı sunuluyor. İkinci modelde, ilk 12 ay boyunca taksitler Emlak Konut tarafından karşılanıyor, böylece alıcılar ilk yıl boyunca ödeme yapmadan konut sahibi olabiliyor. Bu modelde aylık %1,29 faiz oranı ve 60 aya kadar vade seçeneği bulunuyor. Üçüncü modelde ise, leasing destekli finansman modeli sunuluyor. Peşinatsız veya isteğe bağlı peşinat ödemesiyle, Emlak Katılım Bankası iş birliğiyle 120 aya kadar vade seçeneğiyle konut finansmanı sağlanıyor.

✦ Bu bültenimizde bir de çalışmamız var. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın portföylerinin yıldan yıla değerlemesine bakmak istedik. Çalışmamızda geçen seneki değerleme raporlarıyla bu seneki değerleme raporlarını kıyasladık ve enflasyon altı/üstü değer artışlarını gözlemlemek istedik.

Sektörden Açıklamalar

✦ Vestaglobal Kurucu Ortağı Teuta Narazan, Üst Düzey programında Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul yatırımlarına yönelik artan ilgisini değerlendirdi. 2024 yılı Ekim ayı itibariyle Türkiye’den yurt dışına yapılan konut yatırımlarının 2.2 milyar dolara ulaştığını belirten Narazan, yatırımcıların yurt dışındaki farklı bankalardaki yatırımlarını gayrimenkule değerlendirme oranlarını bilemediğimiz için gerçek rakamın bu verilerin çok daha ötesinde olduğunu öngördüklerini söyledi. Türk yatırımcıların yurt dışına yönelmesinde Türkiye’deki öngörülemeyen regülasyonlar, artan gayrimenkul fiyatları ve vize süreçlerindeki zorluklar gibi faktörlerin etkili olduğunu ifade eden Narazan, “Özellikle Avrupa ülkelerindeki oturma izni ve vatandaşlık programları büyük ilgi görüyor. Yatırımcılarımız yalnızca konut edinmek değil, aynı zamanda aileleri için vizesiz seyahat ve oturum hakkı kazanmak istiyor.” dedi. En çok tercih edilen ülkeler arasında Yunanistan, Portekiz ve İtalya öne çıkarken, yüksek getiri ve düşük vergi avantajı sunan Dubai’nin de son yıllarda büyük ilgi gördüğünü belirtti. 2025’te bu trendin devam etmesini beklediklerini vurgulayan Narazan, Türkiye’nin yabancı yatırımcılar açısından rekabetçi olabilmesi için şeffaf fiyat politikaları ve hızlandırılmış işlem süreçlerine ihtiyaç duyduğunu ifade etti.

✦ Fenercioğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Aycan Fenercioğlu, CNBC-e’de Türkiye gayrimenkul sektörüne dair değerlendirmelerde bulundu. 2025 yılına hareketli bir başlangıç yapıldığını belirten Fenercioğlu, konut fiyat endeksinin yıllık bazda %31,9 artış göstererek sektörde toparlanma sinyalleri verdiğini ifade etti. Faiz indirimleriyle birlikte konut kredisine erişimin kolaylaşmasının beklenildiğini belirten Fenercioğlu, “Önümüzdeki aylarda talepte ciddi bir artış öngörüyoruz. Ancak konut arzı halen yeterli seviyeye ulaşmadığı için fiyatların yukarı yönlü hareketine devam etmesi muhtemel.” dedi. 2023 ve 2024 yıllarında inşaat sektöründe yaşanan durgunluk nedeniyle stokların azalmasının da fiyat artışını desteklediğini dile getiren Fenercioğlu, Türkiye’de yıllık 800 bin ile 1 milyon konut ihtiyacı bulunduğunu, deprem sonrası ek taleple birlikte bu rakamın 1.5 milyona çıktığını vurguladı. “Faiz oranları psikolojik eşik seviyelerine indiğinde hem talep hem satışlar hızlanacaktır, ancak en büyük sorun krediye erişim ve inşaat maliyetleri olmaya devam ediyor.” diyerek sektörün önündeki en büyük engellere dikkat çekti.

✦ ArsaVev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk, CNBC-e’de yaptığı değerlendirmede, 2024 yılında arsa satışlarının konut satışlarını geride bıraktığını vurguladı. Pandemi sonrası hızlanan bu eğilimin devam ettiğini belirten Öztürk, “Şehir merkezlerinde konut fiyatlarının erişilemez hale gelmesi ve arsa yatırımının daha düşük maliyetli bir alternatif sunması, bu artışın en büyük sebeplerinden biri.” dedi. Deprem riski, konut kredilerine erişim zorlukları ve konut fiyatlarındaki hızlı artış nedeniyle yatırımcıların arsa alımına yöneldiğini ifade eden Öztürk, “Güvenli yapı ve düşük katlı konut ihtiyacı giderek artıyor. Mevcut konut stokları bu talepleri karşılamadığı için sağlam zemine sahip bölgelerde arsa yatırımları büyük ilgi görüyor.” şeklinde konuştu. 2024 yılına ilişkin yapılan bir araştırmaya göre konut sahibi olma hayali kuranların %74’ünün bu düşüncesinden vazgeçtiğini belirten Öztürk, “Bu kitle için arsa, erişilebilir bir yatırım aracı haline geldi. Bugün konut alamayan vatandaşlar, gelecekte kendi evlerini yapma hayaliyle arsa satın alıyor.” dedi. Arsa yatırımlarının sadece bireysel yatırımcılar için değil, inşaat firmaları açısından da büyük fırsatlar sunduğunu vurgulayan Öztürk, “Kat karşılığı sistemde arsa paylarını yatırımcılarla buluşturuyor, böylece vatandaşları arsa fiyatına ev sahibi yapıyoruz. Aynı zamanda müteahhitler için de finansman sorunlarına çözüm sunuyoruz.” ifadelerini kullandı. Ege Bölgesi, Kuzey Marmara hattı ve Yalova’nın 2025 yılında da yatırımcıların radarında olacağını öngören Öztürk, özellikle şehre yakın ancak daha uygun maliyetli bölgelerde arsa alımlarının süreceğini belirtti. Devletin arsa maliyetlerini kamu eliyle düşürmesi, planlı imar çalışmaları ve altyapı destekleri sağlaması halinde konut fiyatlarının dengelenebileceğini ifade eden Öztürk, “Doğru planlama ve desteklerle, arsa yatırımı konut krizine sürdürülebilir bir çözüm sunabilir.” dedi.

✦ TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, BloombergHT’de yaptığı değerlendirmede, 2024 yılının son çeyreğinde ipotekli konut satışlarında artış yaşandığını, yıl genelinde oranının %11 seviyelerinde gerçekleştiğini ve Ocak 2025 itibarıyla %15’e yükseldiğini belirtti. Bu hareketlilik, özellikle eylül ayında bazı bankaların ilk defa ev sahibi olacaklara 2,79 ve 2,89 faiz oranlarıyla kredi kullandırmasıyla başladı. Kredili alımlarda özellikle 4 ila 10 milyon TL arasındaki konutlar için hareketliliğin arttığını ifade eden Maya, şubat ayında ipotekli satışlarda bir yavaşlama beklediklerini, çünkü piyasada ilk defa konut alacaklara daha düşük faizli kredi imkanı sağlanacağına dair beklentinin oluştuğunu ve bu nedenle satış tarafında bir sakinleşme gözlemlendiğini söyledi. Değerleme süreçlerinde gelen iş sayılarında da bu beklentiye bağlı olarak bir düşüş olduğunu belirten Maya, şubat ayı verilerinde ipotekli konut alımlarında bu durgunluğun hissedilebileceğini dile getirdi.