Avrupa Kent Analist Toplantısı Notları (2025/9)

Turizm ve AVM Portföyü

Avrupakent GYO’nun turizm ve AVM portföyü, hem düzenli kira gelirleri hem de güçlü ekspertiz değerleriyle şirketin operasyonel faaliyetlerinin önemli bir bölümünü oluşturuyor. Şirketin turizm tarafında, ikisi İstanbul’da (Radisson ve Mövenpick Çamlıvadi) ve biri Bodrum’da (Swissotel) olmak üzere toplam 3 adet oteli bulunuyor. Bu oteller, performans hariç yıllık 120 milyon TL sabit kira getirisi sağlıyor. GYO mevzuatı gereği oteller şirket tarafından değil, dışarıdan profesyonel işletmeciler tarafından yönetiliyor. Üç otelin toplam ekspertiz değeri 5,2 milyar TL seviyesinde olup, ilk dokuz ayda elde edilen kira geliri 120 milyon TL olarak gerçekleşti.

AVM tarafında ise sektörel veriler, 2025 yılının üçüncü çeyreğinde perakende sektöründe zayıflayan ziyaretçi trafiği ve enflasyonun altında kalan ciro artışına işaret ediyor. Akademetre verilerine göre, m² başına ciro yıllık %31 artarken, ziyaretçi sayısı aynı dönemde %1 geriledi. İlk dokuz ayda ortalama enflasyon %36,4 olarak gerçekleşmesine rağmen, sektörün toplam ciro artışı %30 seviyesinde kaldı. Buna karşın Avrupakent GYO’nun portföyündeki AVM’ler, sektörün üzerinde performans göstererek dokuz aylık dönemde nominal %38 ciro artışı kaydetti.

Şirketin portföyünde yer alan üç AVM’nin operasyonel performansı yılın üçüncü çeyreğinde sınırlı da olsa pozitif bir seyir izledi. Üç AVM’nin 3. çeyrek cirosu yıllık bazda %1,74, dokuz aylık toplam cirosu ise %3,25 oranında artış gösterdi. AVM’lerden elde edilen kira gelirleri ise 3. çeyrekte %2 artışla 512 milyon TL, dokuz aylık dönemde ise %9,81 artışla 1,466 milyar TL seviyesine ulaştı. Portföydeki üç AVM’nin toplam ekspertiz değeri 25,5 milyar TL olup, bunların içinde Forum Trabzon 15,4 milyar TL ile en yüksek değere sahip varlık konumunda. Forum Trabzon’dan 9 aylık dönemde 800 milyon TL kira geliri elde edildi. Sadece Trabzon’a değil, çevre illere ve bölgesel turizme hitap etmesi, ayrıca yurt dışından ziyaretçi çekmesi AVM’nin stratejik önemini güçlendiriyor. AVM’lerin verimliliği kira/ciro oranları üzerinden değerlendirildiğinde, Armoni Park AVM’nin kira/ciro oranı %11,60, Arena Park AVM’nin %11,55, Forum Trabzon’un ise %8,72 seviyesinde gerçekleşti.

Konut ve Ticari Gayrimenkuller

2025’in ilk dokuz ayında Türkiye genelinde toplam konut satışları 1 milyon 128 bin adet seviyesinde gerçekleşerek yıllık bazda %19 artış gösterdi. İlk el konut satışları ise %14 artışla 342 bin adede ulaştı. Konut fiyat endeksi eylül sonu itibarıyla yıllık %32 artarken, inşaat maliyetlerindeki artış %23 ile daha sınırlı kaldı. Avrupakent GYO’nun portföyünde eylül ayı itibarıyla satışa hazır 346 adet konut bulunurken, dokuz ay itibarıyla 158 adet konut satışı tamamlandı ve bu satışlardan yaklaşık 3 milyar TL gelir elde edildi. Şirket, satışa hazır konut stoklarının tamamının satılmasıyla birlikte toplam 5 milyar TL civarında ciro elde etmeyi öngörüyor.

2025 Haziran ayında iskanı alınan Avrupa Konutları Şişli projesinde konut satışları devam ederken, projedeki 17 adet ticari bölümün kiralanarak portföyde tutulması planlanıyor. Ticari birimlerin bir kısmında kira gelirleri başlamış olup, diğer bölümlerin de tadilat süreçlerinin tamamlanmasıyla kiraya verilmesi hedefleniyor. Avrupa Konutları Çamlıvadi projesinde ise şirket stok seviyesinin oldukça düşük olduğunu ve mevcut 39 adet birimin 2026 yılında satışının gerçekleşeceğini öngörüyor. Çamlıvadi projesi bir ortaklık yapısında olup Avrupakent’in projedeki payı %60 seviyesinde. Buna ek olarak, şirketin arsa sahibi olduğu iki proje daha bulunuyor: Demir Life projesinde satışa hazır 239 adet, Fezapark Villaları projesinde ise satışa hazır 7 adet bölüm yer alıyor.

Şirketin portföyündeki 225 adet ticari ünitenin toplam ekspertiz değeri 10,3 milyar TL olarak ölçülüyor. Tüm ticari birimlerin kiralanması halinde aylık kira potansiyelinin 50 milyon TL seviyesine ulaşacağı belirtiliyor. İlk dokuz ayda ticari gayrimenkullerden 251 milyon TL kira geliri elde edilirken, doluluk oranı %85 olarak gerçekleşti.

2025 - 2026 Beklentileri ve Temettü Politikası

Şirket, 2025 ve 2026 yıllarına ilişkin yıl sonu beklentilerini paylaştı. 2025 yılı için net satış gelirinin 6,7 milyar TL seviyesinde gerçekleşmesi öngörülüyor. Bu gelirin 2,7 milyar TL’si kira gelirlerinden, 3,9 milyar TL’si konut satışlarından ve 14 milyon TL’si diğer gelirlerden oluşacak. Aynı yıl için FAVÖK beklentisi 3.052 milyon TL, yatırım harcamaları bütçesi ise 1,5 milyar TL olarak açıklandı. 2026 yılı beklentilerinde net satış gelirinin 5,6 milyar TL olacağı öngörülüyor. Bu tutarın 4 milyar TL’sinin kira gelirlerinden, 1,5 milyar TL’sinin konut satışlarından ve 19 milyon TL’sinin diğer gelirlerden gelmesi bekleniyor. FAVÖK’ün ise 2025 yılına paralel şekilde yaklaşık 3 milyar TL seviyesinde gerçekleşmesi hedeflenirken, yatırım harcamalarının 2 milyar TL düzeyinde olması planlanıyor.

Bu rakamlara göre kira gelirlerinde 2026 yılı için reel büyüme öngörülürken konut satışlarında daralma yaşanacağı tahmin ediliyor.

GYO’lara getirilen asgari kurumlar vergisi muafiyetinden yararlanabilmek için dağıtılabilir karın %50’sinin dağıtılmasının AvrupaKent GYO için önümüzdeki süreçte bir fark yaratmacağı düşünülüyor. Çünkü şirketin esas sözleşmesinde dağıtılabilir kârın %50’sini dağıtma taahhüdü bulunuyor. Bunun yanında şirketler bir VUK’a göre bir de TFRS’ye göre finansal tablo hazırlıyorlar, dağıtılabilir kâr hangisinde daha düşükse onun üzerinden bİr hesaplama yapılacağı belirtildi.