Sektörel Görünüm - Ekim 2025 Gayrimenkul Bülteni

Veriler

✦ TÜİK verilerine göre eylül ayında Türkiye genelinde toplam 150.657 adet konut satışı gerçekleşti. Bu sayı, 2024 yılının aynı ayına göre %6,9’luk bir artışa işaret ediyor. Böylece Ocak-Eylül arası dönemde gerçekleştirilen konut satışları aynı geçen senenin aynı dönemine göre %19,2 artmış oldu. Konut satışlarının en fazla olduğu iller sırasıyla 24.119 adet ile İstanbul, 13.417 adet ile Ankara ve 8.544 adet ile İzmir oldu.

✦ Satış şekline göre yapılan satışlara bakıldığında ipotekli satılan konut sayısı 21.266 olurken toplam satışların %14,1’ünü oluşturdu. Geçen senenin aynı ayında satılan ipotekli konut sayısına göre %34,4’lük artış görülüyor. Diğer satışların ise toplam satılan konut içerisindeki payı 129.391 adetle %85,9 oldu.

✦ Satış durumuna göre incelendiğinde, ikinci el satışların bu yıl ilk kez 100.000 adet eşiğini aşarak 103.540 adede ulaştığı görülüyor. Böylece toplam satışlar içinde ikinci elin payı %68,7’ye yükseldi. Bu segmentteki satışlar, geçen yılın aynı ayına göre %7,8 oranında artış gösterdi. İlk el satışlar ise 47.117 adetle yıllık bazda %5 artış kaydederken, toplam satışlar içindeki payı %31,3 seviyesinde gerçekleşti.

✦ Eylül ayında yabancılara satılan konut sayısı 1.867 adet oldu. Bu veri geçen senenin aynı ayına göre %7,7’lik bir gerilemeyi ifade ediyor. Yabancılara yapılan satışlar toplam konut satışlarının %1,2’sini oluştururdu. Yabancılara yapılan konut satışlarının en fazla olduğu iller sırasıyla 744 ile İstanbul, 557 ile Antalya ve 124 adet ile Mersin oldu. Milliyet bazında bakıldığında ise en çok konut satışı sırasıyla 267 adet ile Rus vatandaşlarına, 202 ile İran ve 146 ile Irak vatandaşlarına yapıldı.

✦ TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre, eylül ayında Türkiye genelinde konut fiyatları bir önceki aya göre %1,7 artış kaydetti. KFE, geçen yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,2 yükselirken, enflasyondan arındırıldığında reel olarak %0,8 oranında gerileme gösterdi. Şehir bazında değerlendirildiğinde ise aylık artış oranları İstanbul’da %1,5, Ankara’da %2,3 ve İzmir’de %2,9 olarak gerçekleşti.

✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre, ağustos ayında inşaat maliyetleri bir önceki aya göre %1,05, yıllık bazda ise %22,82 oranında artış gösterdi. Alt kalemler incelendiğinde, malzeme endeksi aylık bazda %1,46, işçilik endeksi ise %0,28 oranında yükseldi. Yıllık değişimlere bakıldığında ise malzeme maliyetleri %19,17, işçilik maliyetleri ise %30,16 artış kaydetti.

✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı verilere göre inşaat üretim endeksi ağustos ayında geçtiğimiz aya göre %0,9 azaldı. Alt kırılımlara bakıldığında bina inşaatı sektörü aynı dönemde %1,5 azalırken bina dışı yapıların inşaatı sektörü %1,5 arttı. Özel inşaat faaliyetleri sektörü %0,2 düşüş gösterdi. Yıllık inşaat üretim endeksi ise %25 artış gösterdi.

Gelişmeler

✦ Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB) ve GYODER işbirliğiyle hazırlanan rapora göre, 30 Haziran itibarıyla gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) toplam portföy değeri 1,5 trilyon TL’ye ulaştı; borçluluk oranı ise %23 olarak gerçekleşti. Devam eden yatırımları 320 milyar TL’ye çıkan GYO’ların portföyünde 158 milyar TL değerinde arsa ve arazi, 678 milyar TL tutarında ofis, otel, perakende, konut ve lojistik yatırımı bulunuyor. GYO sayısı yıl başındaki 38’den 49’a yükselirken, toplam borç 340 milyar TL’ye (78 milyar TL’si finansal) çıktı. GYODER GYO Komitesi Başkanı Berra Doğaner, sektörün toplam net aktif değerinin 1,16 trilyon TL olduğunu ve GYO’ların borsada ortalama %47 iskontolu işlem gördüğünü belirterek, yeni dijital platform sayesinde tüm GYO’ların portföy, borçluluk ve değerleme verilerine tek noktadan erişilebildiğini vurguladı.

✦ Cumhurbaşkanı Erdoğan, “Ev Sahibi Türkiye” vizyonuyla başlatılan projede 500 bin sosyal konut inşa edileceğini, bunların 100 bininin İstanbul’da yer alacağını açıkladı. Konutların 1 milyon 800 bin TL’den başlayan fiyatlarla, %10 peşinat ve 240 ay vade ile satışa sunulacağını, aylık taksitlerin 6 bin 750 TL’den başlayacağını belirtti. Ayrıca TOKİ aracılığıyla kiralık konut modeli devreye alınacak; İstanbul’da rayiç bedelin yarısına kiralanacak evler 3 yıllık sözleşmelerle sunulacak. Projede gençlere ve emeklilere yüzde 20’şer kontenjan, üç ve üzeri çocuğu olan ailelere yüzde 10’luk öncelik tanınacak. Ankara, İzmir, Bursa, Gaziantep, Konya, Hatay ve Diyarbakır gibi illerde on binlerce yeni konut yapılacağını söyleyen Cumhurbaşkanı, evlerin yatay mimariyle ve geleneksel dokuya uygun şekilde tasarlanacağını vurguladı.

Sektörden Açıklamalar

✦ Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı Mustafa Kemal Şahin, yeni sosyal konut projesinin gayrimenkul piyasasında son dönemde yaşanan arz-talep dengesizliğine doğrudan müdahale niteliği taşıdığını belirtti. Şahin, “Hem satılık hem de kiralık modelin birlikte açıklanması, devletin hem kısa vadeli kira sorununa hem de uzun vadeli konut sahipliği hedefine eşzamanlı çözüm üretmeyi amaçladığını gösteriyor.” dedi. İstanbul’da başlayacak kiralık konut modelinin piyasada psikolojik bir denge yaratacağını ifade eden Şahin, TOKİ eliyle rayicin %50’si seviyesinde kira belirlenmesinin özel sektördeki fiyatları da aşağı çekebileceğini ve kamusal kira arzı başarılı olursa 2026 itibarıyla İstanbul genelinde kiraların %15–20 oranında dengelenebileceğini söyledi.

✦ Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, 81 ilde toplam 500 bin sosyal konutun inşa edilecek olmasını “dar gelirli, emekli, genç ve çok çocuklu aileler için son derece değerli bir adım” olarak değerlendirdi. Yılmaz, konut fiyatları ve kiraların hızla yükseldiği bir dönemde, rayicin yarısına kiralanacak sosyal konut modelinin hem dar gelirli vatandaşlara nefes aldıracağını hem de arzı artırarak piyasada denge unsuru olacağını belirtti.

✦ İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener, 2024 Şubat’tan bu yana konut fiyatlarındaki reel düşüşün, hükümetin Orta Vadeli Program çerçevesinde izlediği yol haritası ve sıkı para politikasının etkisini ortaya koyduğunu belirtti. Şener, devlet eliyle konut arzının artırılmasının fiyatların enflasyonun altında seyretmesine katkı sağladığını ifade etti. Eylül ayında konut satışlarının rekor seviyeye ulaştığını hatırlatan Şener, bu durumun hem arz hem de talep tarafında denge sağlandığını gösterdiğini belirterek, “Devletin konut arzını artırma çabası talep tarafında da karşılık buldu. Böylece talebin nispi olarak dengelenmesi, fiyatların hızlı yükselişini engelledi” değerlendirmesinde bulundu.