Sektörel Görünüm - Ağustos 2025 Gayrimenkul Bülteni
✦ TÜİK verilerine göre temmuz ayında Türkiye genelinde toplam 142.858 adet konut satışı gerçekleşti. Bu sayı, 2024 yılının aynı ayına göre %12,4’lük bir artış anlamına geliyor. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 23.152 ile İstanbul, 12.491 ile Ankara ve 7.815 ile İzmir oldu.
✦ Detaylara bakıldığında, toplam satışların %12,9’unu ipotekli satışların oluşturduğu görülüyor. İpotekli satışlar 18.425 adetle yıllık bazda %60,3 artarken, diğer satışlardaki büyüme ise %7,6 seviyesinde gerçekleşti.
✦ Satış durumuna göre incelendiğinde sıfır konut satışlarının hala geçmiş tarihsel ortalamalardan daha düşük %30 seviyelerinde gerçekleştiğini görüyoruz. Toplam satışların 43.984 adetle %30,8’i ilk el, 98.874 adetle %69,2’si ise ikinci el satışlardan oluştu.
✦ Temmuz ayında yabancılara satılan konut sayısı 1.913 oldu. Bu sayı geçen yılın aynı ayına göre %18,6’lık bir gerilemeyi ifade ediyor. Yabancılara yönelik satışlarda ilk sırayı 643 konutla İstanbul alırken, Antalya 642 ve Mersin 175 konutla onu izledi. Milliyet bazında bakıldığında ise en çok konutu 315 ile Rusya vatandaşları alırken, onları 152 konutla İran ve 135 konutla Almanya vatandaşları takip etti.
✦ TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre temmuz ayında Türkiye genelinde konut fiyatları bir önceki aya göre %0,9 oranında artış gösterdi. KFE bir önceki yılın aynı ayıyla kıyaslandığında ise nominal olarak %32,8 oranında artarken enflasyondan arındırıldığında reel gerileme oranı %0,5’e kadar düştü. Şehirlerdeki aylık artışa bakıldığında İstanbul, ve Ankara’da konut fiyat endeksleri aylık bazda %0,6 ve %1,2 artarken İzmir’de %1 geriledi.
✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı İnşaat Maliyet Endeksi’ne göre, inşaat maliyet endeksi haziranda geçtiğimiz aya göre %1,37 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,35 yükselirken işçilik endeksi %0,35 geriledi. İnşaat maliyet endeksindeki yıllık artış oranı ise %23,58’e ulaşırken halen daha enflasyonun ve konut fiyat endeksinin altında kalmaya devam ediyor.
✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı verilere göre inşaat üretim endeksi 2025 yılı Haziran ayında bir önceki aya kıyasla %3,2 artarken bina inşaatı sektörü endeksi mayıs ayına kıyasla %3,1, bina dışı yapıların inşaatı sektörü endeksi %3,1 ve özel inşaat faaliyetleri sektörü endeksi %3,7 artış gösterdi. Böylelikle inşaat üretim endeksindeki yıllık artış oranı %24,9 ile 2024 Şubat ayından bu yana görülen en yüksek seviyeye ulaştı.
Gelişmeler
✦ 2017 yılında yasaklanan 1+0 konut tiplerinin üretimine bu ay yapılan düzenleme ile sınırlı ölçüde yeniden izin verildi. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle, binalarda toplam dairelerin en fazla %20’si 1+0 olarak inşa edilebilecek. Bu düzenleme, konut arzını çeşitlendirmeyi hedeflerken özellikle gençler, öğrenciler ve yalnız yaşayanlar için daha erişilebilir seçenekler sunmayı amaçlıyor. Sektör temsilcileri de söz konusu adımın değişen toplumsal yapıya uygun bir çözüm olduğunu, konut israfını önleyeceğini ve kira fiyatlarının dengelenmesine katkı sağlayacağını ifade etti.
✦ 4-8 Ağustos tarihleri arasında talep toplaması gerçekleştirilen Damla Kent Projesi Gayrimenkul Sertifikası’nın halka arz birim fiyatı 7,59 TL olarak belirlendi. Ek satış harici arz edilen 1.923.481.773 adet sertifikanın 1,87 katına denk gelen 3.595.903.893 adet talep geldi. Ek satışa konu edilen 897.111.722 adet sertifikanın tamamı yatırımcılara dağıtılarak toplamda 2.820.593.495 adet sertifika satışı gerçekleştirildi. Böylece, toplam halka arz büyüklüğü 21.408.304.627 TL oldu. Halka arz edilen sertifikaların %74,4ü yurt içi bireysel yatırımcıya, %25,6’sı ise yurt içi kurumsal yatırımcılara tahsis edildi. 14 Ağustos 2025 tarihinde borsada işlem görmeye başlayan sertifikanın fiyatı ayın sonunda 6,72 TL seviyesine geriledi.
✦ Cushman & Wakefield’in yayımladığı Marketbeat Türkiye raporuna göre, 2025’in ilk yarısında İstanbul’daki A sınıfı ofis pazarında işlem hacmi geçen yılın aynı dönemine kıyasla %15 azaldı. Bu düşüşün temel nedeni olarak, yüksek kira seviyeleri nedeniyle kiracıların yeni alan kiralamak yerine mevcut mal sahipleriyle sözleşme yenileme yoluna gitmeleri gösterildi. İlaç ve medikal teknolojileri sektöründe faaliyet gösteren firmaların kiralama işlemleri bu yarıyılda dikkat çekerken, toplam kiralamalar içindeki payları birinci çeyrekte %32 ile en yüksek seviyede yer aldı. Fiyatlama tarafına baktığımızda İstanbul A Sınıfı Ofis Pazarı'nda birincil kira ilk kez $46/m² olarak kaydedilerek tarihi zirveye ulaştı.
✦ NielsenIQ Türkiye, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) üyesi 22 konut geliştiricisi ve yatırımcısı firmanın CEO’larından edindiği veriler ile Türkiye’de gelecek 6 ayın beklentisini analiz etti. Üyelerin üçte biri İstanbul’da bir barınma krizi olduğunu belirtirken, bunun ülke geneline yayılacağı beklentisi zayıfladı ve krizin mevcut haliyle süreceği görüşü güçlendi. İşçilik ve malzeme maliyetlerinde artış beklentisi gerilese de toplam maliyetlerin yükseleceği öngörüsü hâkim kaldı. Buna paralel olarak üyelerin büyük çoğunluğu konut fiyatlarının artacağını dile getirdi. Konut üretiminde ve özellikle kentsel dönüşümde artış beklentisi öne çıkarken, üyelerin dörtte üçünden fazlası yeni proje hazırlıklarını bildirdi. Faizlerin düşeceği öngörüsü ağırlık kazanırken, kredili satışların azalacağına dair beklenti azaldı. Kira artışı beklentisi zayıflarken, yabancıya satışların aynı kalacağı yönünde görüşler öne çıktı.
Sektörden Açıklamalar
✦ Gayrimenkul girişimcisi Hakan Bucak, konut sektörünün ekonomik zorluklara rağmen güçlü performans sergilediğine dikkat çekerek, yılın ilk 7 ayında 834 bin konut satışıyla rekor düzeylere ulaşıldığını, bu trendin sürmesi halinde 1,5 milyon bandının aşılabileceğini belirtti. Fiyatlardaki reel düşüşün sona yaklaştığını, faizlerdeki olası düşüşle birlikte konut fiyatlarının yeniden artış eğilimine gireceğini ifade eden Bucak, yatırım açısından uygun bir dönemde olunduğunu vurguladı. Kira çarpanı açısından değerlendirildiğinde konutların tarihsel ortalamanın altında geri dönüş süresi sunduğunu, bu durumun yatırımı cazip hale getirdiğini söyledi. Yabancı yatırımcıların Türkiye’den uzaklaştığına ve yerli yatırımcının yurt dışına yöneldiğine de işaret eden Bucak, regülasyonların ve bürokratik engellerin yabancı yatırımcıyı caydırdığını, buna karşılık Türklerin İngiltere, Dubai ve Yunanistan gibi ülkelere ilgisinin arttığını aktardı. Stüdyo dairelerin üretimine sınırlı da olsa izin verilmesini olumlu bulan Bucak, bu hamlenin kira arzını artırarak fiyatları dengeleyeceğini ifade etti. Gayrimenkul sertifikaları gibi alternatif finansman modellerinin yaygınlaşmasının sektöre dinamizm kazandıracağını belirten Bucak, lüks segmentteki hareketliliğin ise güçlü seyrini sürdürdüğünü, özellikle yüksek gelir grubunun yatırım taleplerinin canlı olduğunu söyledi. Ayrıca, emlak vergisi için belirlenen yeni rahiç bedellerin konut ve kira fiyatlarını etkileyebileceğini ifade eden Bucak, gayrimenkul sektörünün kurumsallaşma ve şeffaflık yönünde ilerlemesinin yatırım ortamı açısından kritik olduğunu vurguladı.
Ak Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Asmalı, 24 Temmuz’da yapılan faiz indiriminin sektöre sınırlı da olsa hareket getirdiğini, ancak hâlâ yüksek maliyetler ve finansman erişimi sorunlarının inşaat firmalarının yeni proje kararlarını etkilediğini ifade etti. Son üç yılda konut yapım maliyetlerinin yedi kat arttığını belirten Asmalı, buna rağmen birçok firmanın maliyetine yakın fiyatlarla satış yapmak zorunda kaldığını ve bu dönemin alım için fırsat sunduğunu söyledi. %25’lik kira artış sınırının piyasada ciddi dengesizlik yarattığını ve yatırımcıyı sektörden uzaklaştırdığını ifade eden Asmalı, bu tür düzenlemelerin konut arzını daralttığını belirtti. Ev sahipliği oranının %70’lerden %50’lere gerilemesinin ciddi bir alarm olduğunu dile getiren Asmalı, artan nüfus, tekil yaşam trendi ve boşanma oranlarıyla birlikte konut ihtiyacının kalıcı şekilde arttığını vurguladı. Emlak Konut’un gayrimenkul sertifikası ihracına gelen yüksek talebin, bireysel yatırımcının faiz, döviz ve altın dışında yeni enstrümanlara yönelme arayışında olduğunu gösterdiğini belirten Asmalı, bu modelin hem konut alımını kolaylaştırdığını hem de sektöre yeni bir finansman kaynağı sunduğunu söyledi. Sertifikaların devlet güvencesi ve ikincil piyasada likidite imkânı sunması sayesinde yatırımcı nezdinde güven oluşturduğunu vurgulayan Asmalı, bu modelin özel sektör tarafından da benimsenmesi gerektiğini ifade etti.