Sektörel Görünüm - Haziran 2025 Gayrimenkul Bülteni
✦ Mayıs ayında yılın en yüksek konut satışı gerçekleşerek Türkiye genelinde 130.025 adet konut satıldı. Bu sayı, geçen yılın aynı ayına kıyasla %17,6’lık artış anlamına geliyor. Ocak-Mayıs dönemi satışları da %25,4 yükselerek 584.170 adede ulaştı.
✦ Detaylara baktığımızda, satış şekline göre satışların %85’ini diğer satışlar, %15’ini ise ipotekli satışlar oluşturdu. İpotekli satışlardaki %95,9’luk artış ilk bakışta dikkat çekici görünse de bu büyüme büyük ölçüde baz etkisinden kaynaklanıyor.
✦ Satış durumuna göre dağılım incelendiğinde 90.479 konutun ikinci el, 39.546 konutun ise ilk el satışlardan geldiği görülüyor. Dolayısıyla, ikinci el piyasasının toplam satışlardaki payının hala yüksek seyrettiğini söylemek mümkün.
✦ TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi verilerine göre Türkiye genelinde konut fiyatları geçen yılın aynı ayına göre yıllık olarak %32,3 artarken, reel bazda %2,3 azaldı. Konut Fiyat Endeksi’nde aylık bazda nominal olarak %3,4 artış yaşanırken reel bakıldığına ise %1,84’lük artış mevcut. Böylece mayıs ayında son 20 ayın en yüksek reel artışı gerçekleşmiş oldu. Şehirlerdeki aylık artışa bakıldığında en fazla aylık artış %3,8 ile Ankara olurken, İzmir’de %3 İstanbul’da %2,7 olarak gerçekleşti.
✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı İnşaat Maliyet Endeksi’ne göre, inşaat maliyet endeksi nisanda geçtiğimiz aya göre %1,67 artarak %22,69 olarak gerçekleşti ve 2024’ün mayıs ayından itibaren kesintisiz düşüş son buldu. Alt kalemlerine baktığımızda, malzeme maliyetleri aylık bazda %2,01 artarken işçilik maliyetleri %1,07 artış gösterdi. Malzeme ve işçilik maliyetlerinin yıllık artışları ise sırasıyla, %18 ve %31,82 oldu.
✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı İnşaat Üretim Endeksi verilerine göre, Nisan 2025’te inşaat üretimi geçen yılın aynı ayına kıyasla %9,5 arttı. Ancak bu oran hem geçen yılın nisan ayındaki %17,9’luk büyümenin hem de Mart 2025’teki %11,4’lük artışın altında kalarak ivme kaybının sürdüğüne işaret ediyor. Alt kırılımlarda bina inşaatı üretimi yıllık bazda %11,6 yükselirken, bina dışı yapıların inşaatı sadece %1,9 arttı. Özel inşaat faaliyetleri ise %7,5’lik yıllık büyüme kaydetti.
✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı verilere göre İnşaat Sektörü Güven Endeksi, mayıs ayında bir önceki aya kıyasla %1,7 gerileyerek 86,9 puana indi. Alt kalemlerde, kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi endeksi %2,1 düşürürken, gelecek üç ayda toplam çalışan sayısı beklentisi de %1,4 azaldı. Böylece sektör güveni, 100 eşik değerinin altında kalarak iyimserlik sınırının gerisinde seyretmeye devam etti.
✦ Türkiye Hazır Beton Birliği’nin Mayıs 2025 verileri, inşaat faaliyetlerinde kısa vadeli bir hareketlenmeye işaret ederken, sektörün genel görünümüne ve geleceğine dair temkinli bir tablo sundu. Faaliyet Endeksi önceki aylara kıyasla belirgin bir artış gösterse de Güven Endeksi son dört yılın en düşük seviyelerine geriledi. Bu ayrışma, mevcut canlılığın sürdürülebilirliğine dair soru işaretleri yaratıyor. Beklenti ve Güven Endekslerinin yıllık bazda gerilemiş olması hareketliliğin geçici olabileceği ihtimalini güçlendiriyor.
Sektörden Açıklamalar
✦ Ağaoğlu Şirketler Grubu CEO’su Burak Kutluğ, mevcut inşaat ve gayrimenkul modellerinin sürdürülemez hale geldiğini, sektörün geliştirme tarafında tıkandığını ifade etti. Konuta erişimin özellikle beyaz yaka ve esnaf kesimi için ciddi oranda zorlaştığını belirten Kutluğ, bu durumun geliştiricilik faaliyetlerini tehdit ettiğine dikkat çekti. Çözümün sermaye piyasalarıyla entegrasyon ve kiralık konut gibi yenilikçi modellerden geçtiğini vurgulayan Kutluğ, artık finansal piyasalarla barışarak hareket edilmesi gereken bir dönemde olunduğu değerlendirmesinde bulundu. SPK düzenlemeleriyle birlikte GYO’ların gerçek işlevine kavuştuğunu belirten Kutluğ, temettü dağıtımı durumunda getirilen vergi avantajlarının sektör açısından önemli bir adım olduğunu dile getirdi. GYF ve proje GYF'lerinin henüz gelişim aşamasında olduğunu ancak büyük bir potansiyel taşıdığını da sözlerine ekledi.
✦ GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Erkut Çavuş, 12 Haziran 2025 tarihinde Bloomberg HT’de katıldığı programda, Türkiye’de gayrimenkul ve şehircilik alanında yapısal reformlara ihtiyaç duyulduğunu belirtti. Konuta erişimde yaşanan zorlukların arttığını ve özellikle yüksek arazi fiyatlarının bu süreci daha da güçleştirdiğini vurguladı. Atıl durumdaki arazilerin topluma kazandırılmasının önemine dikkat çeken Çavuş, konut üretiminin ve konuta erişimin faiz hareketlerinden bağımsız şekilde sürdürülebilir hâle gelmesi gerektiğini ifade etti. Ayrıca, gayrimenkul yatırım fonlarının küresel pazarlara daha açık olması gerektiğini dile getirerek, regülasyonlardaki sınırlamaların ve gri alanların zamanla netleşip toparlanması gerektiğine işaret etti.
✦ MasterTürk Grubu Başkanı Dr. Gökhan Taş, CNBC-e ekranlarında gayrimenkul sektörüne yönelik değerlendirmelerde bulundu. Konut satışlarındaki büyümede, enflasyona karşı korunma motivasyonunun ve faiz indirimi beklentisinin etkili olduğunu belirten Taş, erişilebilir konut üretimi için Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) modelinin önümüzdeki dönemde önemli bir finansman alternatifi olarak öne çıkacağını belirtti. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde, kat karşılığı yerine doğrudan arsa satın alımı üzerinden geliştirilen bu modelin yatırımcı güvenliği açısından güçlü bir yapı sunduğunu kaydeden Taş, yatırımcıların nakdi veya ayni katkı ile projelere katılarak konut sahibi olabileceklerini veya getiriden pay alabileceklerini ifade etti.
✦ Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, konut ve kira piyasasında son dönemde yaşanan yükselişlerin yavaşladığını ve piyasada yatay bir seyre girildiğini belirtti. Deprem sonrası tersine göçlerin başlaması ve uluslararası göç hareketlerinde azalma beklentisinin arz-talep dengesini etkileyebileceğini söyleyen Budakoğlu, inşaat maliyetlerindeki artışların da enflasyonun gerisinde kaldığını vurguladı. Budakoğlu ayrıca, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü öncülüğünde 2026 yılına kadar hayata geçirilmesi planlanan Değerleme Bilgi Merkezi projesinin, gayrimenkul piyasasında şeffaflık, vergi kayıplarının önlenmesi ve yatırım ortamının güvenilirliği açısından önemli bir adım olacağını ifade etti. Sistemle birlikte alım-satım işlemlerinde referans değerlerin daha görünür hâle geleceğini kaydeden Budakoğlu, bu gelişmenin hem bireysel yatırımcılar hem de kurumsal yapıların karar süreçlerinde önemli bir veri kaynağı olacağını belirtti. Ayrıca, yabancı yatırımcılar açısından da sistemin sunduğu şeffaflık ve güven ortamının Türkiye’ye yönelik talebi yeniden canlandırabileceğini dile getirdi.