Sektörel Görünüm - Şubat 2026 Gayrimenkul Bülteni

Veriler

✦ TÜİK’in açıkladığı konut satış istatistikleri, ocak ayı verileriyle birlikte revize edildi. Bağımsız bölümlerin nitelik açıklamaları esas alınarak yapılan yeniden sınıflandırma sonucunda yeni bir konut satış veri seti oluşturulmuş; “konut” tanımı kapsamına giren bağımsız bölümlerin de eklenmesiyle geçmiş dönem verilerinde güncellemeye gidildi. Bu çerçevede, önceki bültenlerde paylaştığımız aylık satış verileri revize edilen seri doğrultusunda düzeltildi.

✧ TÜİK verilerine göre 2026 yılının ilk ayında 111.480 adet konut satıldı ve satışlar geçen yılın aynı ayına kıyasla %4,7 oranında geriledi. 2025 yılını rekor seviyede kapatan konut sektörü, 2026 yılına görece zayıf bir başlangıç yaptı. İstanbul 20 bin 412 adet satışla liderliğini korurken, Ankara 10 bin 207, İzmir 6 bin 618 adetle takipte kaldı. Satış hacminin en düşük olduğu il ise 46 adetle Hakkari oldu.

✧ Konut satışları, satış şekline göre incelendiğinde, ipotekli satışlarda 20.263 adet konut satılarak geçen yılın aynı ayına göre artış oranı %15,7’ye yükseldi. Bu görünüm, kredi tarafında muslukların tam anlamıyla gevşediğini göstermese de sınırlı bir gevşeme sinyaline işaret etti. Diğer satış türlerinde gerçekleşen satışlar geçen yılın aynı ayına kıyasla %8,3 düşüşle 91.217 adet oldu. İpotekli satışların toplam içerisindeki payı %18 olarak geçen senenin ortalaması olan %14’ün üzerinde gerçekleşti.

✧ Konut satışları, satışların durumuna göre incelendiğinde ilk el satışlar geçen yılın aynı ayına kıyasla %2,1 düşerek 34.069 adet olarak gerçekleşti. İkinci el satışlar ise %5,9 gerileyerek 77.411 adet oldu. Toplam satışlar içerisinde ilk el satışların payı %30,6 olurken, ikinci el satışların payı %69,4 olarak kaydedildi.

✧ Yabancılara yapılan konut satışları ocak ayında geçen yılın aynı ayına göre %20,8 azalarak 1.306 adet oldu. Yabancıların toplam konut satışları içindeki payı %1,2 seviyesinde gerçekleşti ve geçen yılki ortalama olan %1,3’ün altında kaldı. Ocak ayında yabancıların en çok tercih ettiği iller 595 adetle İstanbul, 375 adetle Antalya ve 73 adetle Mersin oldu. Uyruk bazında ise aynı dönemde en fazla alımı sırasıyla 219 adetle Rusya, 118 adetle İran ve 77 adetle Ukrayna vatandaşları yaptı.

✦ TCMB tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre ocak ayında endeks bir önceki aya kıyasla %3,7 arttı. Yıllık bazda nominal artış %27,7 seviyesinde gerçekleşti. Konut fiyatları yıllık bazda reel olarak %2,3 gerilerken, aylık bazda da yüksek ocak enflasyonu nedeniyle reel düşüş kaydetti. İl bazında yıllık artış oranı Ankara’da %31,7 olarak gerçekleşti. Ankara’yı %29 ile İzmir ve %28,7 ile İstanbul izledi. Aylık değişimlerde ise İzmir’de %3,7 artış görülürken, Ankara’da %3,5 ve İstanbul’da %3,1 oranında artış yaşandı.

✦ TÜİK tarafından açıklanan İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre aralık ayında maliyetler bir önceki aya göre %1,17, geçen yılın aynı ayına göre %24,50 arttı. Aylık bazda malzeme endeksi %1,22, işçilik endeksi %1,06 yükselirken; yıllık bazda malzeme endeksi %21,47, işçilik endeksi ise %30,67 artış kaydetti.

✦ İnşaat Üretim Endeksi verilerine göre ise inşaat üretimi aralık ayında yıllık bazda %7,5 oranında büyüme kaydetti. Alt kırılımlar incelendiğinde, bina inşaatı endeksi %8,4, bina dışı yapıların inşaatı endeksi %5,8 ve özel inşaat faaliyetleri sektörü endeksi %5,8 artış sergiledi. Aylık bazda bina inşaatı endeksi %1,3, bina dışı yapıların inşaatı endeksi %0,9 artış gösterdi. Diğer taraftan aynı dönemde özel inşaat faaliyetleri sektörü endeksi ise %0,4 azaldı.

✦ TÜİK’in yayımladığı Gerçek Kira Endeksi kiralık konut piyasasındaki fiyat gelişmelerini gecikmeli yansıttığı için TCMB, güncel kira dinamiklerini izlemek amacıyla Yeni Kiracı Kira Endeksi’ni (YKKE) yayımlamaya başladı. Endeks, bankalardan temin edilen değerleme raporlarında yer alan kira tespitleri kullanılarak oluşturuldu ve piyasadaki güncel fiyat hareketlerini yansıtmayı amaçladı. Buna göre YKKE, ocak ayında geçen yılın aynı ayına kıyasla nominal olarak %34,2 artarken reel bazda %2,7 yükseldi. İl bazında yıllık nominal artış İstanbul’da %38,1, İzmir’de %38,5 ve Ankara’da %36,9 olarak kaydedildi. Aylık değişimlere bakıldığında Türkiye genelinde %3,5 artış gerçekleşti. Aynı dönemde İstanbul’da %3,9, Ankara’da %3,5 ve İzmir’de %4,7 oranında artış gözlemlendi.

Gelişmeler

✦ BDDK’nın 30 Ocak tarihli basın duyurusunda yer alan düzenlemeyle, tüketicilere kullandırılan konut kredilerinde kredi tutarının konut değerine oranı bakımından ilk el–ikinci el ayrımı kaldırıldı. Bu değişiklikle birlikte kredi kullanımında ilk el konutların ikinci el konutlara kıyasla sahip olduğu avantaj ortadan kalktı. Öte yandan, 2010 yılından sonra inşa edilen ve asgari C enerji sınıfına sahip konutların avantajlı kredi değer oranı uygulaması kapsamına alındığı belirtildi. Tüketicinin en az bir konutu bulunması durumunda ise kredi değer oranlarının azaltılması uygulaması ise devam ediyor.

✦ Merkezin Güncesi’nde, yeni yayımlanmaya başlanan Yeni Kiracı Kira Endeksi’nin (YKKE) nasıl okunması gerektiği ve hangi yöntemle hesaplandığına ilişkin bir blog yazısı paylaşıldı. 2021 sonunda YKKE’de görülen hızlı artışın resmî endekse gecikmeli yansıdığı, bu gecikmede pandemi dönemindeki düşük taşınma oranı ile mevcut kiracılara uygulanan %25 zam sınırının etkili olduğu ifade ediliyor. 2023 sonundan itibaren YKKE’de belirgin bir yavaşlama başladığı, bu eğilimin 2024’ün ikinci çeyreğinden itibaren TÜİK verilerine de yansımaya başladığı aktarılıyor; ancak Ocak 2026 itibarıyla Gerçek Kira Endeksi’nin (%56,6) hâlen YKKE’nin (%34,2) üzerinde seyrettiği vurgulanıyor. Bu görünümün, önümüzdeki dönemde kira enflasyonunda düşüş eğiliminin süreceğine işaret ettiği ve TCMB’nin yıl sonu için %30-36 aralığındaki kira enflasyonu beklentisiyle uyumlu olduğu söyleniyor. Ayrıca YKKE ile TÜİK endeksinin birbirinin alternatifi değil, enflasyonun mevcut seviyesi ve yönünü birlikte değerlendirmeyi sağlayan tamamlayıcı göstergeler olduğu belirtiliyor.

Sektörden Açıklamalar

✦ TSKB Gayrimenkul Değerleme Müdürü Makbule Yönel Maya, Bloomberg BusinessWeek’e verdiği mülakatta fiyatlarda enflasyon üstü bir artış olma ihtimalinden bahsederken büyük bir artış beklemediğini ve faiz indirimlerinin ipotekli konut satışlarında 2023 öncesinde olduğu gibi bir hareket yaratmacağını belirtti. Öte yandan faiz indirimlerinin konut kredisi maliyetleri bakımından büyük bir avantaj oluşturmayacağını dile getirdi. Bu dönemde alınan konutların yatırımdan ziyade daha çok ilk evini alacaklar tarafından oluşturulan bir talep olduğunu ifade etti. Konut alımı için bu dönemlerin doğru bir dönem olabileceğine işaret ederken, konut satışı için 2027 yılının konut kredi kısıtlarının kademeli bir şekilde azalacağı ve faiz indirim etkilerinin daha net görüleceği bir yıl olacağı için, 2027 yılında satmanın daha mantıklı olduğunu belirtti.

✦ İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, ocak ayında konut satışlarının yıllık bazda %4,7 gerilediğini, ancak bu düşüşün büyük ölçüde 2025 Aralık ayında öne çekilen satışlardan kaynaklandığını belirtti. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerin piyasanın gerçek yönünü daha sağlıklı gösterdiğini ifade eden Büyükduman, ocak ayında satışlarda net bir yavaşlama yaşandığını vurguladı. TÜİK’in geriye dönük revizyonuyla son 13 yıla ilişkin satış adetlerinin yukarı yönlü güncellediğini bu değişikliğin ise veri kapsamının genişletilmesinden kaynaklandığını dile getirdi. 2026 yılında toplam konut satışlarının yaklaşık 1,7 milyon seviyesinde gerçekleşebileceğini öngören Büyükduman, geçen yıla yakın bir performansın söz konusu olabileceğini kaydetti. Faiz indirim sürecinin yılın ilerleyen dönemlerinde konut fiyatlarını enflasyonun üzerine taşıyabileceğini belirtirken, kısa vadede ise belirgin bir fiyat sıçraması beklemediğini belirtti.

✦ İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Bloomberg BusinessWeek’e verdiği mülakatta konut satışlarında kayıt dışılığın azalması için ipotekli satışların payının artması gerektiğini belirtti. Satışların canlanabilmesi için kredi tutarlarının “bir oda değil bir ev alacak” seviyeye ulaşması gerektiğini, bununla birlikte mevduat faizlerinin de gerilemesinin önem taşıdığını ifade etti. Keçeli ayrıca geçmişte gayrimenkulün tek alternatifinin mevduat olduğunu, ancak son dönemde değerli metallerin de güçlü bir yatırım aracı olarak öne çıkmasının konut talebini sınırlayan bir unsur haline geldiğini dile getirdi. Buna karşın, mevduat faiz gelirleri ve değerli metallerden elde edilen kazançların ilerleyen dönemde yeniden gayrimenkul piyasasına yöneleceğini vurguladı.

✦ Polat Holding Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat, Bloomberg BusinessWeek’e verdiği mülakatta 2025 yılında konut satışlarının beklentileri karşılamadığını, ancak 2026 yılının ikinci yarısında faiz indirimleriyle birlikte satışlarda ivmelenme beklediklerini ifade etti. Orta ve üst segmentte talebin zayıf seyretmesi nedeniyle fiyatların geri geldiğini vurguladı. Son 2–3 yılda inşaat maliyetlerinin döviz bazında yaklaşık iki buçuk kat arttığını belirten Polat, konut üretim maliyetlerinin Avrupa Birliği ülkeleriyle benzer seviyelere ulaştığını dile getirdi. İstanbul’daki yüksek arsa fiyatlarının da maliyetler üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti. Öte yandan, yurt içinde yaşayan bazı vatandaşların vize sorunları nedeniyle “golden vize” imkânından yararlanmak amacıyla konut yatırımlarında yurt dışına yöneldiğini belirtti.