Sektörel Görünüm - Kasım 2025 Gayrimenkul Bülteni

Veriler

✦ TÜİK verilerine göre, ekim ayında gerçekleştirilen konut satışları 164 bin 306 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %0,5’lik sınırlı bir düşüşe işaret ederken, aylık bazda bakıldığında eylüle göre %9’luk bir artış kaydedildi. Böylece ocak–ekim döneminde toplam konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre %16,2 artarak 1 milyon 293 bin adedin üzerine çıktı. Konut satışlarının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 305 adet ile İstanbul, 14 bin 861 adet ile Ankara ve 8 bin 678 adet ile İzmir oldu.

✦ Konut satışları satış türüne göre incelendiğinde, ekim ayında gerçekleşen satışların %14,3’ü ipotekli satışlardan, kalan kısmı ise diğer satışlardan oluştu. Ekim ayında toplam 23 bin 527 ipotekli satış yapılarak yıllık bazda %11,5’lik artış kaydedildi. Diğer satışlarda ise 140 bin 779 adetlik satışla yıllık bazda %2,3 oranında bir düşüş görüldü.

✦ Satış durumuna göre incelendiğinde, ekim ayında 54 bin 866 adet konut ilk el olarak satılırken, 109 bin 400 adet konut ikinci el satışa konu oldu. Böylece ekim ayı satışlarının sırasıyla %34’ü ilk el, %66’sı ikinci el satışlardan oluştu. İlk el satışlar geçen yılın aynı dönemine göre %4,9 gerilerken, ikinci el satışlar aynı dönemde %1,8 artış gösterdi.

✦ Ekim ayında yabancılara satılan konut sayısı 2 bin 106 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %0,8’lik sınırlı bir düşüşe işaret ederken, eylül ayına göre %12,8’lik bir artış gösterdi. Böylece ekim ayında yapılan toplam konut satışlarının %1,3’ü yabancılar tarafından gerçekleştirildi. Yabancıya konut satışında en yüksek paya sahip iller sırasıyla Antalya (729 adet), İstanbul (725 adet) ve Mersin (192 adet) oldu. Ülke bazında bakıldığında ise ekim ayında en fazla konut satışı 315 adet ile Rusya vatandaşlarına yapıldı; Rusya’yı 191 adet ile Almanya ve 172 adet ile İran vatandaşları takip etti. Ocak–ekim döneminde yabancılara yapılan toplam konut satışı ise 17 bin 050 adet olarak gerçekleşti ve geçen yılın aynı dönemine göre %11,3 oranında geriledi.

✦ TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre, Ekim ayında Türkiye genelinde konut fiyatları aylık %1,6, yıllık ise %31,6 arttı. Ancak aynı dönemdeki tüketici enflasyonu dikkate alındığında, konut fiyatları reel olarak %1 oranında geriledi, yani nominal artış enflasyonun altında kaldı. Şehir bazında incelendiğinde İstanbul’da aylık fiyat artışı %2,7, Ankara’da %1, İzmir’de %1,8 düzeyinde gerçekleşti. Bu görünümle birlikte, İstanbul ve İzmir’de fiyatlar reel olarak düşmeye devam ederken, Ankara’da reel fiyat artışı sürdü.

✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı İnşaat Maliyetleri Endeksi verilerine göre, eylül ayında inşaat maliyetleri bir önceki aya göre %0,87, geçen yılın aynı ayına göre %23,18 arttı. Alt kırılımlara bakıldığında malzeme maliyetleri %0,9 artarken işçilik maliyetleri %0,82 artış gösterdi. Yıllık bazda ise malzeme maliyetleri %19,32 artarken işçilik maliyetleri %30,39 artış kaydetti.

✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı İnşaat Üretim Endeksi verilerine göre, eylül ayında inşaat üretimi bir önceki aya kıyasla %4,3 arttı. Alt kırılımlara bakıldığında, bina inşaatı üretimi aylık %4,5, bina dışı yapıların inşaatı %3,2, özel inşaat faaliyetleri ise %4,1 oranında yükseldi. İnşaat üretimi endeksi yıllık %29,9 artarken, alt kalemlerde bina inşaatı %31,2, bina dışı yapıların inşaatı %23,3, özel inşaat faaliyetleri ise %30,1 oranında yükseldi.

✦ TCMB verilerine göre 2025’in üçüncü çeyreğinde ticari gayrimenkul fiyat endeksi Türkiye genelinde çeyreklik bazda yüzde 5,3 artsa da reel olarak yüzde 2,4 gerileyerek değer kaybı serisini sürdürdü. Ofis fiyat endeksi aynı dönemde yüzde 5,9 yükselirken yıllık bazda nominal yüzde 29,6 artışa rağmen reel yüzde 2,7 düştü. Üç büyük ilde fiyatlar çeyreklik bazda İstanbul’da yüzde 3,2, Ankara’da yüzde 5,2 ve İzmir’de yüzde 3 arttı. Yıllık bazda ise sırasıyla yüzde 23,3, yüzde 32 ve yüzde 31,9’luk artışlar kaydedildi.

✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun çeyreklik olarak yayımladığı yapı izin istatistiklerine göre, 2025 yılının 3. çeyreğinde takvim etkilerinden arındırılmış veriler, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yapı ruhsatı verilen bina sayısında %19,9, daire sayısında %51,7 ve yüzölçümünde %40,9 oranında artış olduğunu gösterdi. Ancak mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilere bakıldığında, bir önceki çeyreğe göre 3. çeyrekte bina sayısı %7, daire sayısı %7,2 ve yüzölçümü %2,7 oranında geriledi. Yapı ruhsatı verilen binaların kullanım amacına göre dağılımında ise en yüksek pay %67,8 ile iki ve daha fazla daireli binalara ait olurken, bu kategoriyi %11,2 ile sanayi binaları ve depolar, %5,6 ile tek daireli binalar izledi.

Gelişmeler

✦ GYODER’in 2025 3. Çeyrek ‘Gösterge’ raporu, GYF, ofis piyasası ve AVM arzı gibi alanlara odaklanarak üçüncü çeyrek dinamiklerine ışık tutuyor. 2025’in ikinci çeyreği itibarıyla Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) pazarı güçlü büyüme trendini sürdürerek yatırım almış 244 fonla toplam 175,1 milyar TL büyüklüğe ulaştı. bu seviye bir önceki çeyreğe göre yüzde 19,3’lük, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 78,9’luk artışa işaret ederek GYF’lerin 2018’den bu yana kesintisiz büyümesini pekiştirdi.

⟡ 2025’in ilk yarısında İstanbul ofis piyasasında toplam kiralama hacmi 103 bin metrekarenin biraz üzerine çıkarken, geçen yıla göre yüzde 15’lik düşüş piyasanın temkinli seyrini ortaya koydu. Arzın 7,18 milyon metrekarede sabit kalması ve boşluk oranının yalnızca sınırlı bir artış göstermesi, kiracıların yüksek kira seviyeleri nedeniyle yeni alanlara geçmek yerine mevcut sözleşmelerini yenilemeyi tercih ettiğini; büyük metrekareli ofis arzının kısıtlı olmasının ise şirketleri daha küçük alanlara yönlendirdiğini ve bunun birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü baskı yarattığını gösterdi.

⟡ Ekim itibarıyla Türkiye genelinde 441 AVM’nin faaliyet gösterdiği perakende pazarında toplam kiralanabilir alan 13,7 milyon metrekareye ulaşırken, 2026 sonuna kadar açılması planlanan 6 yeni proje ile arzın 13,9 milyon metrekareye yükselmesi bekleniyor. Organize perakende yoğunluğunun 1.000 kişi başına 160 metrekare seviyesinde olduğu pazarda İstanbul, 312 metrekarelik yoğunluğuyla ülke ortalamasının yaklaşık iki katı bir seviyede öne çıkarken, Türkiye genelinde bu yoğunluğun 2026’da 163 metrekareye yükselmesi öngörülüyor.

✦ Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ve imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazların değer artışından doğan kazancın %90’ının kamuya aktarılmasını öngören “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği” Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu düzenlemeyle beraber, şehirlerin plansız şekilde büyümesinin ve keyfi imar değişikliklerinin önüne geçilmesi planlanırken, ortaya çıkan değer artışının da kamu yararına kullanılması hedefleniyor.

Sektörden Açıklamalar

✦ ADPIC (Abu Dhabi Projeleri ve Altyapı Merkezi) Genel Müdürü Maysarah Mahmoud Salim Eid, Ankara ve İstanbul’da düzenlenen Roadshow kapsamında yaptığı açıklamada, Abu Dhabi Hükümeti’nin 2030 yılına kadar planladığı 54 milyar dolarlık yatırım bütçesinde yapılacak 600 projede Türk firmalarına da yer vermeyi hedeflediklerini ifade etti. Türk müteahhitlerinin köprü, tünel ve stadyum gibi büyük ölçekli altyapı projelerindeki başarılı iş teslimleri sayesinde, karmaşık ve yüksek zorluk seviyesine sahip projelerde Türk şirketleriyle iş birliği yapmanın doğru bir tercih olacağını belirtti. Ayrıca, gelecekte konut projelerinde de ortak çalışmaların mümkün olabileceğini vurguladı.

✦ Bloomberg HT’ye konuk olan Torkam Holding Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Dereli, 2026 yılında gayrimenkul piyasasında birinci el konutlara yönelik talebin artabilmesi için konut kredisi faizlerinin psikolojik sınırın altına inmesinin kritik olduğunu vurguladı. Dereli, faizlerin %3,5 seviyesinden %2,5’e gerilemesinin ise talep koşullarında anlamlı bir dönüşüm yaratmayacağını, bu oranın alım kararlarını tetiklemek için yeterli olmadığını ifade etti.

✦ İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, sosyal konut projesi kapsamında yeni konutların hızla piyasaya arz edilmesi halinde hem satış fiyatlarında hem de kiralarda istikrarı artırıcı bir etki yaratabileceğini belirtti. Üretimin birkaç yıla yayılması durumunda ise bu etkinin daha sınırlı kalacağını ifade eden Büyükduman, sosyal konutların deprem konutlarıyla başlayan inşaat kapasitesini sürdürülebilir kılacağını ve bu nedenle inşaat maliyet enflasyonunu artırmasının beklenmediğini söyledi.