Sektörel Görünüm - Eylül 2025 Gayrimenkul Bülteni
Veriler
✦ TÜİK verilerine göre ağustos ayında Türkiye genelinde toplam 143.319 adet konut satışı gerçekleşti. Bu sayı, 2024 yılının aynı ayına göre %6,8’lik bir artış anlamına geliyor. Konut satışının en fazla olduğu iller sırasıyla 21.814 ile İstanbul, 12 bin 419 ile Ankara ve 7.695 ile İzmir oldu.
✦ Detaylara bakıldığında toplam satışların %13,8’ini ipotekli satışların oluşturduğu görülüyor. İpotekli satışlar 19.712 adetle yıllık bazda %45,2 artarken, diğer satışlardaki büyüme ise %2,5 seviyesinde gerçekleşti.
✦ Satış durumuna göre incelendiğinde sıfır konut satışlarının hala tarihsel ortalamalardan daha düşük %30’lu seviyelerinde gerçekleştiğini görüyoruz. Toplam satışların %30,6’sını 43.916 adetle ilk el, %69,4’ünü 99.403 adetle ikinci el satışlar oluşturdu.
✦ Ağustos ayında yabancılara satılan konut sayısı 1.810 oldu. Bu sayı geçen yılın aynı ayına göre %19,8’lik bir gerilemeyi ifade ediyor. Yabancılara yönelik satışlarda ilk sırayı 671 ile İstanbul alırken, İstanbul’u 576 ile Antalya, 123 ile Mersin takip etti. Milliyet bazında bakıldığında ise en çok konutu 283 ile Rus vatandaşları alırken, Rusları 155 ile İran, 118 ile Almanya, Ukrayna ve Irak vatandaşları izledi.
✦ TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre ağustos ayında Türkiye genelinde konut fiyatları bir önceki aya göre %2,5 artış gösterdi. KFE bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %31,4 oranında artarken enflasyondan arındırıldığında reel olarak %1,2 oranında geriledi. Şehirlerdeki aylık artışlara bakıldığında, İstanbul’da artışın %3, Ankara’da %2,8 ve İzmir’de %2,5 seviyesinde olduğu görülüyor.
✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı İnşaat Maliyet Endeksi’ne göre temmuz ayında inşaat maliyetleri önceki aya kıyasla %1,41 oranında artış gösterirken bir önceki yılın aynı ayına göre %22,98 arttı. Malzeme endeksi bir önceki aya göre %1,79 artarken işçilik endeksi %0,72 artış gösterdi. Böylece inşaat maliyetleri hem enflasyonun hem de konut fiyat endeksinin altında kalmaya devam etti.
✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı verilere göre inşaat üretim endeksi 2025 yılı Temmuz ayında bir önceki aya kıyasla %1,9 artarken bina inşaatı sektörü endeksi haziran ayına kıyasla %2,6, bina dışı yapıların inşaatı sektörü endeksi %0,3 ve özel inşaat faaliyetleri sektörü endeksi %0,2 artış gösterdi. Böylece inşaat üretim endeksindeki yıllık artış oranı %24,1 seviyesine geldi.
Gelişmeler
✦ TCMB’nin yayınladığı haftalık verilere göre, konut kredisi faiz oranları 28 Mart haftasında görülen %38,79’un ardından yılın en düşük ikinci seviyesi olan %39,15’e gerilemiş durumda. Konut kredilerinin toplam bireysel krediler içindeki büyüklüğü 617,5 milyar TL seviyesinde ve toplam 5 trilyon TL’lik bireysel kredi havuzunun içinde %12,35’lik bir büyüklüğe sahip. Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği’nin (KONUTDER) NielsenIQ Türkiye ile birlikte yaptığı Konut Sektörü Beklenti Anketi’nin 2025 yılı ikinci anket sonuçlarına göre kredili satışların artacağını düşünenlerin oranı yüzde 47,6’dan yüzde 76’ya çıktı.
✦ BETAM ve Sahibinden iş birliğiyle hazırlanan rapora göre konut piyasasında kiralık ve satılık ilanlarda farklılık göze çarptı. Kiralık tarafta talep mevsimsel etkilerle gerilerken reel kira fiyatları ülke genelinde düşüş gösterdi. İlanların yayında kalma süresinin uzaması da kiralamaların yavaşladığını gösteriyor. Satılık konut piyasası ise canlılığı gösteriyor. Talep endeksi ağustosta %5,6 artışla son iki yılın zirvesine çıkarken, reel fiyatlar büyük şehirlerin çoğunda geriledi. Ankara yine pozitif bölgede kaldı. Cari fiyatlarda yıllık artış %27,9’a ulaştı. Satış ilanlarının yayında kalma süresi ise ortalama 58,5 güne çıkarak işlem süresinin uzadığına işaret ediyor.
✦ İnşaat sektöründe ücretli çalışan sayısı Temmuz 2025 itibarıyla ilk kez 2 milyon eşiğini aşarak rekor kırdı. TÜİK verilerine göre, sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında ücretli çalışan sayısı yıllık %1,2 artışla 16 milyon 101 bin 724 kişiye yükselirken, en yüksek artış inşaatta yaşandı. Sektörde çalışan sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %7,7 artarak 2 milyon 129 bine ulaştı ve bu veri serisinin tutulmaya başlandığı Ocak 2009’dan bu yana ilk kez 2 milyonun üzerine çıktı. Alt kırılımlara bakıldığında, 1 milyon 310 bin kişinin bina inşaatında, 259 bin kişinin bina dışı yapılarda, 430 bin kişinin ise özel inşaat faaliyetlerinde çalıştığı görüldü; yıllık artış sırasıyla %9, %6,7 ve %4,7 oldu.
✧ İNDER Başkanı Engin Keçeli, ulaşılan seviyede üretim artışı ve mevsimsel koşulların etkili olduğunu belirtirken, ikinci çeyrekteki %11’lik büyümenin istihdamı da tetiklediğini vurguladı. Kentsel dönüşüm, altyapı yatırımları ve deprem bölgesindeki konut üretiminin sektöre ivme kazandırdığına dikkat çeken Keçeli, konuta olan talebin faiz yüksek olsa bile devam ettiğini söyledi. Keçeli, “Öncü veriler 2026’nın konut için altın yıl olacağını gösteriyor. KKM bitti, enflasyon geriliyor, mevduat faizleri düşüyor; bunların hepsi konuta artı yazacak” dedi. Ancak arz tarafında halen yetersizlik olduğunu belirten Keçeli, doğru bölgede, ihtiyaca yönelik konut üretiminin önemine işaret ederek “Artık terzi usulü çalışmalıyız” değerlendirmesinde bulundu.
✦ Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz, Ankara Sanayi Odası (ASO) tarafından Ankara Etnografya Müzesi’nde düzenlenen 14. Geleneksel Büyükelçilikler Resepsiyonu’nda yaptığı konuşmada, enflasyondaki katılığın en yüksek olduğu alanın hizmet sektörü olduğunu, bu çerçevede kira meselesinin öne çıktığını vurguladı. Yılmaz, bu nedenle sosyal konut arzına önümüzdeki dönemde büyük önem verileceğini belirterek, bütçede ilk kez sosyal konut için 100 milyar liralık bir kalem ayrıldığını ve TOKİ’ye bu kapsamda destek sağlanacağını açıkladı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un liderliğinde yeni bir sosyal konut programı başlatılacağını söyleyen Yılmaz, bütçe dışı kaynaklarla da desteklenecek bu kampanyanın hem sosyal adalet hem de dezenflasyon politikalarına önemli katkılar sağlayacağını ifade etti. Yılmaz, ayrıca yeni demografik yapının dikkate alınarak sosyal konutların 2+1 şeklinde planlandığını, bu konutların enerji verimli, afetlere dayanıklı, düşük işletme maliyetli ve satın alınabilir özelliklerle hayata geçirileceğini kaydetti.
Net Aktif Değer Tablosu
✦ Aşağıdaki tabloda, Borsa İstanbul’da işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının güncel 6 aylık net aktif değerleri (NAD) ile piyasa değerleri karşılaştırmalı biçimde yer alıyor. Net aktif değer verilerini, Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği’nin (TSPB) kamuya sunduğu bilgilerden derledik. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, her 6 ayda bir net aktif değer verilerini TSPB’nin sistemine giriyor. Ayrıca çalışmada, her şirketin mevcut piyasa değeri ile net aktif değeri oranlanarak yatırımcıların yakından izlediği NAD iskontosunu hesapladık. Bu oran, hisselerin güncel piyasa fiyatlarının, portföy değerlerinin en gerçekçi tahminleriyle kıyaslandığında hangi seviyede iskonto ya da prim içerdiğini gösteriyor.
Sektörden Açıklamalar
✦ Tüm Emlak Danışmanları Birliği (TEDB) Başkanı Hakan Akçam, 2026-2028 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program’da (OVP) yer alan “gayrimenkul fiyatlarını yükselten araçlarla mücadele” vurgusunun, ilan sitelerinin artık kamu politikalarının doğrudan konusu haline geldiğini gösterdiğini belirtti. Akçam, bu gelişmenin sektör açısından önemli bir kırılma noktası olduğuna dikkat çekerek, kontrolsüz fiyat politikalarının yalnızca emlak danışmanlarını değil, kiracılardan alıcılara kadar tüm toplumu etkilediğini vurguladı. İlan sitelerinde yapılan manipülasyonların piyasada algı üzerinden şişkinlik yarattığını, gerçek piyasa değerinden uzak ilanların hem konut fiyatlarını hem de kiraları doğrudan yukarı çektiğini ifade eden Akçam, yeni dönemde dijital ilan platformlarında daha adil, şeffaf ve erişilebilir bir yapının kurulması gerektiğini söyledi. “Gerçekçi ilanlar, piyasa psikolojisini olumlu yönde etkileyecek ve fiyatların bir miktar dengelenmesine katkı sağlayacaktır. Elbette konut fiyatlarını etkileyen çok sayıda unsur var, ancak ilan sitelerinin fiyat algısını yönlendirme gücü küçümsenmemeli” değerlendirmesinde bulundu.
✦ İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, BloombergHT’deki ‘60 Dakika’ programında Türkiye’de konut sahipliği oranının gerileyerek 2024’te %56 ile tarihsel düşük seviyelere indiğine dikkat çekti. Büyükduman, bu düşüşün ardında birden fazla faktör bulunduğunu belirterek, özellikle yeni konut üretiminde yaşanan daralmaya işaret etti. 2018 öncesinde yıllık yaklaşık 950 bin seviyesinde olan üretimin 700 binlere gerilediğini, birinci el satışların da 600–700 bin adetten 500 binler seviyesine indiğini hatırlattı. Büyükduman, demografik değişimlerin de ev sahipliği oranı üzerindeki etkisini vurguladı. Tek kişilik hanelerin toplam haneler içindeki payının son on yılda %14’ten %20’ye çıktığını ve küçük hanelerin artışının kiralık konut talebini güçlendirdiğini söyledi. Küresel ölçekte de mülkiyet yerine kiralama eğiliminin yaygınlaştığını belirten Büyükduman, bu eğilimin Türkiye’de de giderek daha belirgin hale geldiğini ifade etti.
✦ arsaVev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk, katıldığı BloombergHT yayınında mevcut piyasa koşullarında ikinci el konutların daha cazip olduğunu vurguladı. Öztürk, ikinci el konutların metrekaresinin ortalama 35 bin TL’den satıldığını, buna karşın birinci el konutlarda inşaat ve arsa maliyetleri nedeniyle 60 bin TL’nin altına inilemediğini söyledi. Bu maliyet farkının, stoklar tükenene kadar ikinci el piyasasında hareketliliğin devam etmesini sağlayacağını belirtti. Öztürk, birinci el konutlarda canlanmanın ancak faiz oranlarının kayda değer biçimde gerilemesiyle mümkün olacağını dile getirdi. Bununla birlikte, Türkiye’nin deprem gerçeği göz önünde bulundurulduğunda güvenli ve yeni yapı ihtiyacının ertelenemez bir zorunluluk olduğunun da altını çizdi.
✦ Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, temmuz ayı İnşaat Maliyet Endeksi’nin yıllık bazda %22,98, aylık bazda ise %1,41 arttığını belirterek, geçen yılki %70’lere ulaşan maliyet artışlarının ardından piyasada görece bir sakinleşme yaşandığını söyledi. Yazıcı, özellikle işçilik maliyetlerinin yukarı yönlü, malzeme maliyetlerinin ise daha yatay seyrettiğini aktardı. Konut piyasasında ise stokların hızla yükseldiğini vurgulayan Yazıcı, yılın başında satışta olan konut sayısının 500 bin civarındayken bugün 620 bine ulaştığını ifade etti. Satışların aylık ortalama 120 bin adetle geçen yıla göre artış gösterdiğini, buna rağmen satışta bekleyen konutların sayısının daha hızlı yükseldiğini belirtti. “Geçmişte bir ev ortalama 40 günde satılırken bugün 56-57 gün piyasada kalıyor. Bu da piyasanın bir miktar soğuduğunu gösteriyor” dedi.